Jimmy Parat présente les meilleurs endroits pour acheter des biens immobiliers

Jimmy Parat, spécialiste de l’immobilier, a identifié les 10 meilleurs endroits pour acheter des biens immobiliers à l’étranger en 2020. Si tu cherches un marché capable de générer des revenus locatifs tout en construisant de la valeur sur le long terme, l’immobilier international peut être une vraie opportunité. Mais dans la pratique, tout dépend du pays, du quartier, du cadre juridique et de ta capacité à financer et gérer le bien à distance.

Dans cet article, tu vas voir pourquoi certains marchés ressortent nettement plus que d’autres, ce qu’ils peuvent apporter concrètement à un investisseur étranger, et surtout les points de vigilance à ne pas négliger avant d’acheter. L’idée n’est pas de te vendre un pays “miracle”, mais de t’aider à comprendre où se trouvent les vraies opportunités, et dans quels cas elles sont réellement adaptées à ton projet.

Turquie

La Turquie fait partie des marchés qui ont longtemps été sous-estimés par de nombreux investisseurs étrangers. Après la tentative de coup d’État de 2016, beaucoup se sont tenus à l’écart, ce qui a freiné l’afflux de capitaux internationaux. Dans le même temps, certaines zones, notamment Istanbul, ont continué à progresser. C’est précisément ce décalage qui crée parfois des opportunités intéressantes.

Concrètement, Istanbul bénéficie d’un double moteur : le tourisme et la démographie. La ville a été la 9e plus visitée au monde en 2018, devant plusieurs grandes capitales européennes et américaines. Dans les faits, cela soutient la demande en location courte durée, mais aussi en location étudiante et en location longue durée dans les quartiers bien desservis.

Ce qu’il faut comprendre, c’est que le potentiel ne vient pas seulement du nombre de visiteurs. La Turquie connaît aussi une croissance économique soutenue par une population en augmentation et une classe moyenne qui s’élargit. Pour un investisseur, cela peut se traduire par une demande locative plus dynamique, à condition de choisir le bon emplacement.

Jimmy Parat recommande notamment les locations touristiques et les locations étudiantes. C’est logique : ces segments permettent souvent de viser un meilleur rendement, surtout si tu achètes à un prix d’entrée encore accessible. Dans la pratique, c’est l’un des atouts majeurs du marché turc : tu n’as pas besoin d’un budget énorme pour entrer sur certains secteurs.

En revanche, il faut rester vigilant sur la stabilité macroéconomique, le risque de change et la qualité de la gestion locale. Si tu investis à distance, mieux vaut t’appuyer sur un partenaire fiable et vérifier précisément le cadre juridique avant de signer.

France

L’immobilier en France, et particulièrement à Paris, joue un autre rôle dans une stratégie patrimoniale. Ici, on n’est pas sur le même positionnement que dans un marché purement opportuniste. On est davantage sur une logique de réserve de valeur, de stabilité et de protection du capital sur le long terme.

Les prix montent et descendent, comme partout, mais Paris reste, pour beaucoup d’investisseurs, un actif de qualité dans une grande métropole internationale. Dans les faits, ce type de marché attire surtout ceux qui cherchent moins un rendement très élevé qu’une sécurité patrimoniale et une forte liquidité à la revente.

Un autre point important, souvent sous-estimé, concerne le financement. La France permet aux étrangers d’accéder à des prêts immobiliers locaux, avec des conditions qui ont longtemps été très favorables. Dans le texte source, Jimmy Parat évoque des taux historiquement bas, autour de moins de 2 %, et des financements pouvant aller jusqu’à 85 % de la valeur du bien. Ce type de levier change beaucoup de choses pour un acheteur non résident.

Concrètement, si tu peux emprunter localement, tu réduis ton effort de trésorerie au départ et tu peux conserver une partie de ton capital pour d’autres investissements. C’est souvent ce qui rend la France particulièrement intéressante pour un investisseur prudent, surtout si l’objectif est de bâtir un patrimoine solide plutôt que de chercher une forte spéculation.

Attention toutefois : tous les secteurs ne se valent pas. Paris reste cher, et certaines villes offrent parfois un meilleur couple rendement/sécurité. Si tu hésites encore, il faut comparer la rentabilité nette, les charges, la fiscalité et la tension locative avant de te décider.

Portugal

Le Portugal a beaucoup attiré depuis 2015, et ce n’est pas un hasard. Le pays combine climat, attractivité internationale, flux touristiques et image favorable auprès des acheteurs étrangers. Résultat : certains marchés ont fortement monté, au point de devenir moins intéressants pour un nouvel entrant.

Dans la pratique, le vrai sujet n’est donc pas “faut-il investir au Portugal ?”, mais plutôt “où investir au Portugal ?”. Certaines zones de Lisbonne sont désormais trop chères pour un investissement locatif classique, alors que d’autres quartiers conservent encore un potentiel intéressant, notamment si tu envisages une rénovation ou une stratégie de création de valeur.

Jimmy Parat recommande en 2020 de regarder les zones moins fréquentées de la côte de l’Algarve et la région de Porto, au nord de Lisbonne. Ce conseil est pertinent, car il permet souvent d’éviter les secteurs déjà saturés par la demande étrangère et les prix trop tendus.

Le Portugal présente aussi un avantage pratique : un non-résident peut y obtenir un crédit immobilier. Pour toi, cela signifie qu’il est possible de structurer l’achat avec un apport plus limité, à condition de bien préparer ton dossier et de comparer les banques.

En revanche, l’expérience montre qu’un marché très populaire attire aussi beaucoup de concurrence. Il faut donc être rapide, discipliné et surtout sélectif. Le piège classique consiste à acheter “au Portugal” sans analyser le micro-marché. Or, dans ce type de pays, tout se joue au niveau du quartier, de la rue et du type de bien.

Thaïlande

La Thaïlande attire pour plusieurs raisons : une économie solide, un tourisme puissant et une demande locative soutenue dans les grandes villes. Jimmy Parat y voit aussi un intérêt lié à l’agriculture, mais pour l’investisseur immobilier, le vrai sujet reste la structure du marché et les règles de propriété.

Et c’est là qu’il faut être particulièrement attentif. En Thaïlande, les étrangers ne peuvent pas posséder librement les terres. Dans la majorité des cas, ils passent par un bail, ce qui change complètement la logique d’investissement. Tu peux aussi détenir la construction dans certains cas, mais cela ne donne pas la même sécurité qu’une pleine propriété sur le foncier.

En pratique, beaucoup d’investisseurs étrangers se tournent vers les condominiums. Pourquoi ? Parce qu’un étranger peut détenir un condo en pleine propriété, à condition que la part étrangère dans l’immeuble ne dépasse pas 49 %. C’est une règle essentielle, car elle conditionne directement la possibilité d’achat.

Ce choix a aussi un avantage opérationnel : un condo est souvent plus simple à louer, plus facile à gérer et moins coûteux qu’une maison individuelle. Dans une stratégie locative, cela peut simplifier la maintenance et réduire les imprévus, surtout si tu gères depuis l’étranger.

Bangkok, en particulier, reste un marché à surveiller de près. La ville figure parmi les plus visitées au monde, ce qui soutient la demande en hébergement et en location. Mais il faut garder en tête que l’attractivité touristique ne suffit pas : il faut aussi vérifier les règles locales, la qualité de l’immeuble et la solidité du promoteur.

Mexique

Le Mexique reste une destination très forte pour l’immobilier locatif, surtout si tu vises une clientèle nord-américaine. Contrairement à certaines idées reçues, le marché ne repose pas uniquement sur le tourisme de loisir. Il bénéficie aussi d’une demande liée aux retraités, aux expatriés et aux acheteurs venus des États-Unis et du Canada.

Dans les faits, cette diversité de demande est un vrai atout. Elle rend le marché plus résilient qu’un marché dépendant d’une seule clientèle. Jimmy Parat considère d’ailleurs le Mexique comme un choix de premier plan pour un investissement locatif immobilier, et cette lecture se défend largement sur le terrain.

Les marchés les plus cités sont Puerto Vallarta sur la côte Pacifique et Playa del Carmen sur la Riviera Maya. Ce sont deux zones où le tourisme soutient fortement la location courte et moyenne durée. Si tu cherches du rendement, ce sont des villes où la rotation locative peut être intéressante, à condition de bien maîtriser la saisonnalité.

Le Mexique offre aussi des solutions de financement pour les non-résidents, souvent via des institutions de prêt américaines implantées localement. Ce point change beaucoup de choses, car il facilite l’accès au marché pour un investisseur étranger qui ne souhaite pas mobiliser tout son capital immédiatement.

Comme toujours, il faut éviter l’erreur classique qui consiste à acheter uniquement parce qu’une destination est touristique. Ce qui compte, c’est la profondeur du marché locatif, la qualité de la gestion, la sécurité juridique et la capacité à revendre dans de bonnes conditions.

Comment choisir le bon pays pour investir à l’étranger

Si tu es dans une logique d’investissement immobilier international, le bon pays n’est pas forcément celui qui fait le plus rêver. C’est celui qui correspond à ton objectif réel. Tu cherches du rendement ? De la sécurité ? Une résidence secondaire avec potentiel locatif ? Un projet de valorisation à moyen terme ? La réponse change tout.

Concrètement, il faut comparer cinq critères avant de te lancer :

• le prix d’entrée et le coût total d’acquisition ;
• la demande locative réelle, pas seulement touristique ;
• les règles de propriété pour les étrangers ;
• l’accès au financement local ;
• la fiscalité et les frais de gestion.

Dans la pratique, beaucoup d’investisseurs se trompent en regardant seulement le rendement brut. Or un bien peut sembler rentable sur le papier et devenir beaucoup moins intéressant une fois les charges, les vacances locatives, les frais de gestion, l’impôt et le risque de change intégrés. C’est ce calcul complet qui fait la différence entre un bon achat et une mauvaise surprise.

Les erreurs fréquentes à éviter

On constate souvent que les erreurs viennent moins du pays choisi que de la manière d’acheter. La première erreur, c’est de se laisser guider par le tourisme seul. Une destination très visitée ne garantit pas automatiquement un bon investissement locatif. Il faut aussi vérifier la demande à l’année et la facilité de revente.

Deuxième piège : ignorer les règles locales de propriété. C’est particulièrement vrai en Thaïlande, mais cela peut se poser ailleurs aussi. Si tu n’as pas une vision claire du titre de propriété, du bail, des restrictions pour étrangers et des droits réels attachés au bien, tu prends un risque inutile.

Troisième erreur : négliger la gestion à distance. Acheter à l’étranger, ce n’est pas seulement signer chez le notaire ou l’avocat. Il faut ensuite louer, entretenir, suivre les loyers, gérer les travaux et parfois arbitrer rapidement. Si tu n’as pas de relais local sérieux, la rentabilité peut vite se dégrader.

Enfin, beaucoup d’acheteurs sous-estiment la fiscalité et les frais annexes. Dans les faits, ce sont eux qui transforment un bon rendement brut en rendement net réel. Avant d’acheter, il est donc recommandé de faire une simulation complète, pays par pays, avec un professionnel compétent sur le marché visé.

Ce qu’il faut faire avant d’acheter

Si tu veux avancer intelligemment, commence par définir ton objectif : rendement, patrimoine, résidence secondaire ou diversification géographique. Ensuite, analyse le marché local à l’échelle du quartier, pas seulement du pays. C’est souvent là que se trouvent les vraies différences de performance.

Demande-toi aussi si tu peux financer le bien localement, si la propriété étrangère est simple, et si la demande locative est suffisamment profonde pour absorber les périodes creuses. Ce sont ces questions qui te protègent des achats impulsifs.

En pratique, le meilleur réflexe consiste à comparer plusieurs scénarios : achat comptant, achat avec crédit, location courte durée, location longue durée, revente à 5 ans. C’est cette approche qui permet de voir ce que le bien peut réellement te rapporter, et non ce qu’il promet sur une brochure.

FAQ

Pourquoi investir dans l’immobilier à l’étranger ?

Parce que cela permet souvent de diversifier ton patrimoine et d’accéder à des marchés plus dynamiques ou moins chers. Dans certains pays, tu peux aussi viser un meilleur rendement locatif qu’en France. Il faut toutefois vérifier la fiscalité, la gestion et les règles pour les étrangers avant d’acheter.

Quels sont les meilleurs endroits pour acheter des biens immobiliers à l’étranger en 2020 ?

Les marchés mis en avant ici sont la Turquie, la France, le Portugal, la Thaïlande et le Mexique. Ils se distinguent par leur potentiel locatif, leur attractivité touristique ou leur stabilité patrimoniale. Le meilleur choix dépend surtout de ton objectif d’investissement.

Pourquoi Istanbul est-elle intéressante pour un investissement immobilier ?

Istanbul combine prix d’entrée encore accessibles, fort tourisme et croissance économique. La demande locative peut venir des touristes, des étudiants et des habitants des grands quartiers urbains. C’est ce mélange qui rend le marché attractif pour certains investisseurs.

Un étranger peut-il obtenir un prêt immobilier en France ?

Oui, un étranger peut obtenir un financement immobilier en France. Dans la pratique, les banques françaises peuvent proposer des conditions intéressantes selon ton profil et ton apport. Il faut préparer un dossier solide et comparer plusieurs établissements.

Pourquoi le Portugal attire-t-il autant les investisseurs ?

Le Portugal attire pour son climat, son image internationale et la demande soutenue dans certaines villes. Lisbonne et Porto restent des références, mais tous les secteurs ne se valent pas. Les zones moins saturées peuvent offrir de meilleures opportunités.

Quels sont les risques d’acheter un bien immobilier en Thaïlande ?

Le principal risque vient des restrictions de propriété pour les étrangers. En Thaïlande, l’achat de terrain est très encadré et les condos obéissent à des quotas. Il faut donc bien vérifier le type de titre et le cadre légal avant de signer.

Le Mexique est-il une bonne option pour un investissement locatif immobilier ?

Oui, le Mexique peut être une très bonne option locative. Il bénéficie d’une forte demande touristique et d’une clientèle de retraités et d’expatriés. Les zones comme Puerto Vallarta et Playa del Carmen sont souvent citées pour leur potentiel.

Comment éviter une mauvaise surprise lors d’un achat immobilier à l’étranger ?

En vérifiant le titre de propriété, la fiscalité, la demande locative et la gestion locale. Il faut aussi calculer le rendement net, pas seulement le rendement brut. Si tu fais ces vérifications en amont, tu réduis fortement le risque d’erreur.