Deux régimes ont été mis en place en France pour l’imposition des revenus fonciers et locatifs. Il s’agit du micro-foncier et du réel. Avant de choisir l’un de ces régimes, vous devez prendre en compte quelques paramètres, notamment le montant des loyers encaissés et l’importance de vos charges.
Choix du micro-foncier
Ce régime est réservé aux propriétaires considérés comme « petits ». Il est en effet impératif que vos revenus locatifs annuels soient inférieurs à 15 000 €, hors charges, pour que vous puissiez en bénéficier, soit 1 250 € par mois. Si vous avez opté pour le micro-foncier, vous mettrez à profit un abattement forfaitaire de 30 % sur votre revenu foncier avant que l’imposition sur le revenu et les prélèvements sociaux soient effectués. Par exemple, si vous faites une déclaration de 10 000 € concernant vos loyers perçus sur l’année 2018, l’imposition ne concernera que 7 000 €. En considérant que votre taux marginal d’impôt sur le revenu est de 14 %, vous aurez à payer 980 €, soit moins de 10 % de la somme que vous toucherez réellement.
Retenez que si vous avez peu de charges à supporter, l’idéal est d’opter pour le micro-foncier. Notez que ce régime est incompatible avec des dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel. Avant de prendre une décision définitive, faites-vous accompagner par un comptable conseil en LMNP pour savoir si le micro-foncier est l’option fiscale la mieux indiquée.
Choix du régime réel
Vous avez la possibilité de choisir le régime réel, peu importe le montant des loyers que vous avez perçus. Mais vous êtes obligé de le préférer si vous avez plus de 15 000 € par an. L’avantage majeur de ce régime est que toutes vos charges déductibles des revenus fonciers avant imposition sont prises en compte. Ces charges sont nombreuses et s’étendent aux dépenses de travaux, de rénovation et de réparation, les intérêts de l’emprunt et l’assurance emprunteur, la réalisation de diagnostics immobiliers, les charges de copropriété excepté les charges locatives récupérables, la taxe foncière et l’assurance des loyers impayés.
Vous devez privilégier le régime réel si l’ensemble de vos charges dépasse 30 % du montant des loyers. Il est possible que vous vous retrouviez dans une situation où vous générez un déficit. Ce déficit peut être imputé sur les revenus fonciers et également sur l’intégralité de vos revenus. En cas de perte d’argent sur la location, ce qui peut arriver par exemple en cas d’importants travaux, il est possible de déduire des revenus globaux jusqu’à 10 700 € par an durant les 10 années à venir.
Retenez que si vous touchez moins de 15 000 € de revenus fonciers annuels, vous êtes libre de choisir le régime réel. Le choix est irrévocable durant les 3 années suivantes.
Micro foncier ou régime réel : déclaration des revenus fonciers
Avec le régime micro-foncier, le calcul du revenu foncier n’est pas compliqué. Il suffit de reporter le montant total des loyers hors charges dans la déclaration n° 2042, ligne 4BE. Un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué par les services fiscaux. S’il s’agit du régime réel, vous devez renseigner dans les détails la déclaration n° 2044 et reporter le résultat obtenu dans la déclaration n° 2042, à la ligne 4BA.
Pour finir, sachez qu’entre le micro-foncier et le réel, le choix parfait est celui où les revenus fonciers sont les plus faibles par rapport aux charges.